中福快3

国金宏观:国内近期的断贷问题与美国次贷危机有本质区别,我国核心问题在供给端、不在需求端

  报告要点

  近期,有些人将多地发生的房屋断贷与美国次贷危机作对比,但两者成因有本质不同、不能一概而论。本文详细梳理本轮断贷的根结及其影响,供参考。

  一问:与次贷危机的本质区别?问题在供给端非需求端、地产金融化程度低

  国内近期的断贷问题与美国次贷危机有本质区别,我国核心问题在供给端、不在需求端。次贷危机前,美国信用资质较差的抵押贷款占比由2003年的8%提升至2007年的13%,2007年开始,美国需求侧偿付能力明显恶化,使得房贷违约加速暴露、拖欠率显著抬升。但我国断贷的直接触发因素是房企项目停工,居民希望通过断贷推动房企“保交付”,并不是居民偿付能力大幅恶化导致贷款违约。

  相较于美国,我国房地产金融化程度低,房贷违约的杠杆效应较小。虽然住房贷款在中美信贷市场中的份额均较高,但美国地产金融化程度显著高于我国,会进一步放大居民违约带来的连锁反应。美国MBS的规模和流动性仅次于国债,MBS资产存量占固收市场规模的23%、日均交易量占总成交量的29%,金融性更强;而我国地产ABS存量占固收市场规模的0.74%,违约扩散效应暂时可控。

  二问:本轮断贷的根结何在?房企“高周转”模式失效带来的现金流压制

  地产项目停工是断贷的直接导火索,主要缘于房企现金流压制显著加强。去年下半年以来,房企停工现象开始增多,房屋竣工显著下滑、今年进一步恶化,竣工同比由去年6月的67%下滑至今年6月的-40.7%。截至6月,面临停工交付问题的商品房面积约占去年总成交面积的11%。房企停工主要原因在于现金流持续恶化,上市房企筹资现金流快速下降、销售回款持续低迷加剧了房企现金流压制。

  经济下行周期下,前期“期房-高周转”运作模式引发的违规问题在放大,是房企现金流承压的根结。经历了多年“高周转”运作,房企杠杆持续上升,资产负债率由2007年的62%提升至2021年的79%。地产下行周期下,房企现金流压制加速凸显,商品房期房销售快速萎缩、同比由110%下滑至-28%,资金回笼难度加大,而房企的杠杆效应进一步放大现金流压制影响,前期违规问题逐步暴露。

  三问:断贷影响何在?短期或影响购房预期,中期或强化地产周期变平逻辑

  短期断贷风险扩散或相对可控,但可能影响到居民购房预期和行为。由于中美断贷存在本质不同,且我国断贷发生后,银保监会、地方政府、开发商均积极推动“保交付”和风险处置工作,均指向我国断贷对经济影响的“放大器”效应或相对较小。但断贷可能冲击居民购房预期,居民对房价预期的上涨占比已由去年3月的25%回落至今年6月的16.2%,或使本就低迷的购房需求恢复难度加大。

  中期来看,断贷或影响地产供需两端恢复弹性,强化地产周期“平坦化”趋势。断贷影响下,居民避险情绪或上升、优先考虑购买现房和二手房、对期房的购买或趋于谨慎,进而可能影响新房销售恢复弹性。同时,当前房企面临的现金流压制等供给端约束比以往更强,或使“高杠杆、高周转”模式运作困难,或影响地产投资修复空间和弹性,因此断贷或从供需两端,强化地产周期平坦化的趋势。

  风险提示:疫情发展超预期,地产下行超预期。

  报告正文

  一问:本轮断贷与次贷危机的本质区别?

  国内近期的断贷问题与美国次贷危机有本质区别,我国核心问题在供给端、不在需求端。次贷危机前,美国信用资质较差的抵押贷款占比持续提升、由2003年的7.7%提升至2007年的12.7%;2007年开始,美国需求侧偿付能力明显恶化,使得美国房贷违约加速暴露,住房贷款拖欠率显著抬升、由2007年的2%提升至2010年的10.6%。但我国本轮断贷的直接触发因素是房企项目停工,居民希望通过断贷推动房企“保交付”,我国需求侧偿付能力没有大幅恶化、住房按揭贷款不良率常年维持在0.3%的较低水平。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  ①信用评分从580至669为一般,670至739为良好,740至799为非常好,800及以上是极好。

  住房贷款是中美信贷市场的重要组成,但相较于美国,我国涉及断贷的个人住房贷款份额较小。目前我国个人住房贷款占整体信贷规模的比重约为19%,次贷危机时期,美国占比为20%,对应两国总房贷规模都十分庞大。但美国次贷危机时期的居民贷款违约率远超我国目前水平;2006-2009年,美国居民部门住房债务违约率由4.2%提升至11.3%。而我国住房贷款不良率常年维持在0.3%的水平,且本轮住房贷款违约范围主要集中在出现停工、延期交付的地产项目上,这些停工项目涉及不良贷款平均仅占商业银行按揭贷款的0.01%。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  我国房地产金融化程度明显低于美国,或使房贷违约的杠杆效应相对较弱。美国MBS的规模和流动性仅次于国债,2021年MBS资产存量占美国固收市场的23%、日均成交量占美国固收市场日均成交总量的29.2%;同时MBS收益率与住房抵押贷款利率、国债收益率直接挂钩,金融属性更强。反观我国,地产ABS存量仅占固收市场规模的0.74%,且2016年以来我国对房地产行业去金融化调控显著加强。这说明美国地产金融化程度显著高于我国,而金融杠杆会进一步放大居民房贷违约带来的连锁冲击。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  二问:本轮房贷断供的根结在哪?

  地产项目停工是断贷的直接导火索,主要缘于房企现金流压制显著加强。2021年下半年以来,房企停工现象开始增多,全国房屋新开工、竣工显著下滑、今年进一步恶化,新开工同比于去年5月转负、快速下滑至今年6月的-45%,竣工同比从去年6月的66.6%降至今年6月的-40.7%;截至6月,面临停工交付问题的商品房面积约占去年商品房总成交面积的10.7%。停工主要原因在于房企现金流恶化,上市房企筹资现金流去年下半年同比下降25.6%、降幅创历史新高,前期商品房销售回款低迷进一步加剧房企现金流压制。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  前期预售资金监管加强、房企信用风险凸显,使房企现金流受限问题加速暴露。2021年起,地产调控对房企资金端管理趋严,预售资金监管加强即为典型;截至去年年底,全国75个城市出台了加强预售资金监管的相关措施,其中61%的城市明确收紧房企预售资金使用。同时地产债违约规模快速增长、占全部违约债券比重,2021年接近20%、2022年超过68%;房企信用违约增多,使得金融机构放贷、买债趋于谨慎,房企融资螺旋式收缩、现金流压力加大。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  经济下行周期下,前期“期房-高周转”运作模式引发的违规问题在放大,是房企现金流承压的根结。经历了多年“高周转”模式的运作,房企杠杆持续抬升,资产负债率由2007年的62%提升至2021年的79%。地产下行周期下,房企现金流压制加速凸显,商品房期房销售快速萎缩、同比增速由109.9%下滑至-28.2%,资金回笼难度加大;同时,房企杠杆效应进一步放大现金流压制影响,前期违规问题逐步暴露。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  三问:本轮房贷断贷的影响何在?

  房地产通过信贷、金融、财政、产业链等多链条对经济造成影响,但从政策应对和杠杆效应来看,短期断贷风险扩散或相对可控。经济运作规律显示,房企通过开发贷、按揭贷、土地财政、投资等多途径链接居民部门、政府部门和上下游产业链,因此房地产断贷对经济的连锁反应不容小觑。但中美断贷存在本质不同、我国房贷违约的杠杆效应相对较弱,且我国断贷发生后,银保监会、地方政府、开发商均积极推动“保交付”和风险处置工作,均指向本轮断贷对经济影响的“放大器”效应或相对较小。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  短期来看,断贷或影响居民购房预期,使本就低迷的购房需求进一步承压。前期房企现金流受压制显著、运作模式失效已冲击市场信心和预期,居民对未来房价预期的上涨占比由去年3月的25.2%回落至今年6月的16.2%、下跌占比对应由10.9%上涨至16%。消极预期下,今年上半年商品房销售仅为过往同期水平的55.5%,而目前断贷持续发酵或将进一步加大购房需求的恢复难度。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  中期来看,断贷或影响地产供需两端恢复弹性,强化地产周期“平坦化”趋势。断贷影响下,居民避险情绪或上升、优先考虑购买现房和二手房、对期房的购买或趋于谨慎,进而可能影响新房销售恢复弹性。同时,当前房企面临的现金流压制等供给端约束比以往更强,或使过去“高负债、高杠杆、高周转”模式运作困难,或影响地产投资修复空间和弹性,因此断贷或从供需两端,强化地产周期平坦化的趋势。

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  赵伟:房屋“断贷”的几个要点(国金宏观)

  风险提示:

  1、 疫情发展超预期。目前全国多地疫情反弹或对复产复工进程造成影响,可能延缓地产行业的生产、需求恢复。

  2、地产下行超预期。地产下行或通过信贷、金融、财政、产业链等多链条对经济造成负面影响。

  

posted @ 22-07-22 09:59 作者:admin 点击量:
中福快3平台,中福快3官网,中福快3网址,中福快3下载,中福快3app,中福快3开户,中福快3投注,中福快3购彩,中福快3注册,中福快3登录,中福快3邀请码,中福快3技巧,中福快3手机版,中福快3靠谱吗,中福快3走势图,中福快3开奖结果

Powered by 中福快3 @2018 RSS地图 HTML地图